摘要：土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)項目投資財務(wù)管理中一項重要稅務(wù)內(nèi)容，在影響著企業(yè)投資項目能否順利進行的同時，也影響投資項目所帶來的經(jīng)濟回報率，則面對稅務(wù)政策的不斷變化，加強對土地增值稅的納稅籌劃或者降低納稅成本。本文將以房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中土地增值稅納稅為主要內(nèi)容，結(jié)合實際企業(yè)納稅情況和問題，詳細闡述房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃中存在的各項誤區(qū)，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)稅務(wù)管理水平，促進房地產(chǎn)企業(yè)項目的進一步發(fā)展。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;納稅籌劃;誤區(qū)
相關(guān)論文范文閱讀：房地產(chǎn)開發(fā)項目稅收籌劃問題思考
由于市場經(jīng)濟體制改革的不斷推進，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也將面臨嚴峻的挑戰(zhàn)，企業(yè)開發(fā)項目稅收籌劃也逐漸變得重要起來，企業(yè)稅收籌劃的開展，可以有效降低企業(yè)的涉稅成本，提升企業(yè)的經(jīng)濟管理質(zhì)量和水平，從而促進企業(yè)實現(xiàn)最大化利潤。下面文章主要針對我國房地產(chǎn)開發(fā)項目稅收籌劃進行詳細研究，并且提出相應(yīng)的改善建議，希望可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展。
隨著我國經(jīng)濟市場的迅速發(fā)展，居民整體經(jīng)濟水平和消費能力也在不斷提升，其中住宅作為居民日常生活的重要一部分，其被需求的市場量同樣也是成倍增加，給予了房地產(chǎn)行業(yè)巨大的成長和發(fā)展空間的同時，各類稅務(wù)種類的增加，尤其是最不可少的土地增值稅，更是直接挑戰(zhàn)和影響著房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理和資金規(guī)劃，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要對其項目投資和開發(fā)中土地增值稅納稅籌劃進行分析，展現(xiàn)各類籌劃手段和籌劃誤區(qū)，優(yōu)化企業(yè)的稅務(wù)管理，提升整體企業(yè)的經(jīng)濟效益和知名度。
一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅及其籌劃必要性
土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的重要稅務(wù)種類之一，其主要是對建筑項目所建設(shè)位置土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費用、土地上建設(shè)帶來的經(jīng)濟效益以及房地產(chǎn)使用土地資源的費用整體的稅務(wù)征收，保障國有資源的合理轉(zhuǎn)讓和合法經(jīng)濟效益獲得，確保資源的合理性使用，而土地增值稅的納稅籌劃手段正是應(yīng)對這一稅務(wù)所產(chǎn)生的，在合法提前下，利用政策制度內(nèi)容和變化，降低企業(yè)的稅務(wù)數(shù)量壓力，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資源的科學(xué)化分布和使用，同時也有效減少企業(yè)出現(xiàn)偷稅、漏稅的問題，為居民生活提供優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境。
土地增值稅是國家利用該項稅收對房地產(chǎn)企業(yè)進行合理調(diào)控的一種有效手段。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在稅法允許為前提，從降低稅基和稅率兩個角度為切入點，對企業(yè)的土地增值稅進行納稅籌劃，這種方式可以合理合法的調(diào)整收入額和扣除項目金額，這樣做的必要性在于可以降低企業(yè)的增值稅，從而使企業(yè)獲得更大的稅后利益，以此促進企業(yè)更長久有序的健康發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃中存在的誤區(qū)
隨著各類土地增值稅納稅籌劃手段的不斷應(yīng)用，基于對稅務(wù)政策的不夠了解，各類籌劃手段造成的誤區(qū)也逐漸顯現(xiàn)出來，造成房地產(chǎn)企業(yè)不僅無法減少稅務(wù)，反而增加了更多的稅務(wù)種類和數(shù)量。
(一)增加借款費用房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃中最常見的誤區(qū)就是增加了借款費用。房地產(chǎn)項目最基礎(chǔ)的特征就是施工周期長、涉及流程眾多，且所花費的人力與物力也是眾多的，而這些都是需要大量施工資金進行支撐，但實際上，除了個別大型房地產(chǎn)企業(yè)外，其他企業(yè)都是需要向銀行、融資機構(gòu)等借助大量資金，依據(jù)國家標準這些資金應(yīng)當歸屬于納稅費用中，但是實際土地增值稅核算中，企業(yè)往往為了減少稅務(wù)額度將其歸于加計扣除基礎(chǔ)，再依據(jù)相關(guān)的稅務(wù)審核和處理，最終得到的土地增值稅稅務(wù)值明顯減少，但是同時企業(yè)所面對稅務(wù)風險也是巨大的，并且一旦借款費用數(shù)額超過一定數(shù)額時，還會額外增加土地增值稅。
(二)扣除基數(shù)范圍擴大土地增值稅內(nèi)容不僅僅包括國有土地資源的轉(zhuǎn)讓費、使用費，還包括著土地上建筑在建設(shè)過程中所產(chǎn)生的經(jīng)濟價值效益，則為了減少這些經(jīng)濟效益所帶來的稅務(wù)內(nèi)容，一般房地產(chǎn)企業(yè)會將這些內(nèi)容轉(zhuǎn)化表面賬務(wù)的形式，以達到分散建筑成本、收入效益基礎(chǔ)的目的，從而實現(xiàn)有效降低土地增值稅所涉及內(nèi)容和其計算后的稅額，但是在實際土地增值稅計算中，這種籌劃方案通過較低，即便經(jīng)過審核順利通過，后續(xù)的稅務(wù)扣除基數(shù)也會增加，這是因為國家法律制度中，針對這些額外項目制定了一整套的審核方案，即便有效減少土地增值稅，卻也增加其他的稅務(wù)種類和數(shù)額[1]。
(三)錯過清算機會由于房地產(chǎn)項目自身存在的多變性、周期長等特點，造成在項目施工期間很有可能存在土地歸屬于轉(zhuǎn)讓、成本開發(fā)轉(zhuǎn)化以及相關(guān)政策制度變化的不確定因素，則一般為了保障土地增值稅最后結(jié)算的準確性和方便性，通常采用項目最后稅務(wù)清算，部分房地產(chǎn)企業(yè)對納稅意識薄弱，往往常用延期最后清算來拖延稅務(wù)數(shù)額，妄圖以時間來將稅務(wù)內(nèi)容混亂即將大事化為小事，但是實際上，這種做法只會造成房地產(chǎn)企業(yè)面臨更大的土地增值稅稅務(wù)內(nèi)容，以及相應(yīng)高程度、高壓力的稅務(wù)風險，且因為長時間不按時繳納稅務(wù)，企業(yè)資金使用被所得稅占用，無法繼續(xù)科學(xué)化規(guī)劃納稅籌劃方案，造成企業(yè)更大的經(jīng)濟損失。
三、如何糾正房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃中存在的誤區(qū)
(一)明確納稅籌劃的內(nèi)容
除了上文中三種房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅納稅籌劃中常見的問題誤區(qū)以外，納稅籌劃中還容易在會計核算以及稅收優(yōu)惠政策方面出現(xiàn)漏洞，則進行納稅籌劃時也要注意這兩方面。第一，會計核算內(nèi)容。房地產(chǎn)項目涉及的開發(fā)成本眾多，依據(jù)使用目的和途徑，一般分為土地征用及拆遷補償費等，而這些內(nèi)容都同土地增值稅相關(guān)聯(lián)，一旦出現(xiàn)巨大的變動就會造成企業(yè)經(jīng)濟損失，則需要企業(yè)提前對各項內(nèi)容信息數(shù)據(jù)進行會計核算審核，并同前幾個季度或前幾個房地產(chǎn)項目開發(fā)成本信息數(shù)據(jù)進行比對，確保稅務(wù)信息內(nèi)容整體穩(wěn)定性，減少因為額外核算造成的土地增值稅的提升。第二，優(yōu)惠政策確認和疊加。為了更好促進房地產(chǎn)企業(yè)主動進行納稅活動，政府應(yīng)對土地增值稅也頒布一系列的優(yōu)惠制度和政策，但是這些優(yōu)惠政策并不是隨意使用和組合的，則進行納稅籌劃之前，需要對政策使用條件進行確認，避免出現(xiàn)無效疊加和錯誤疊加，不僅增加了土地增值稅的稅務(wù)數(shù)量，還違反了國家稅務(wù)相關(guān)法律內(nèi)容，影響企業(yè)的正常運行[2]。
(二)選擇適當?shù)目鄢椒?
房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所產(chǎn)生的開發(fā)費用，主要是銷售費用、財務(wù)費用以及管理費用。依照我國相關(guān)法律條例，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員可以向當?shù)貒翙C關(guān)出示金融機構(gòu)所開具的房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓證明，相關(guān)部門就能根據(jù)實際情況進行扣除，但是扣除金額不能超過商業(yè)銀行貸款利率。而其他開發(fā)費用則是依照土地支付價格以及本次房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%予以扣除。對于不能進行轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項目或者是沒有金融機構(gòu)證明的房地產(chǎn)項目，需按照相關(guān)金額的10%予以扣除。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身真實情況，可以向企業(yè)員工集資或者向總公司借款等，使得企業(yè)財務(wù)費用中的利息支出，無形中增大土地增值稅額。另外，一些公司在開發(fā)房地產(chǎn)項目時，該項目主要目的是為了解決職工住房問題，這時大多數(shù)房源已經(jīng)被職工認購，且該公司的房地產(chǎn)銷售金額要比房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額低，這樣也土地增值稅額也有所增加。
(三)提高財務(wù)人員專業(yè)素養(yǎng)
房地產(chǎn)企業(yè)對土地增值稅實施納稅籌劃的主要目的，就是為了減少企業(yè)納稅金額，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，將企業(yè)財務(wù)利益實現(xiàn)最大化。為此，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員應(yīng)具備納稅意識，并在對土地增值稅進行納稅籌劃，嚴格依照我國相關(guān)法律法規(guī)實施財務(wù)管理，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠長久穩(wěn)定經(jīng)營。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員應(yīng)定期讓財務(wù)人員參加各類培訓(xùn)學(xué)習(xí)，強化財務(wù)人員法律意識，擁有正確的納稅理念，制定納稅籌劃規(guī)范，促使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作能夠有序開展。財務(wù)人員在進行土地增值稅納稅籌劃以前，要深入研究分析我國相關(guān)法律法規(guī)，依照企業(yè)自身實際情況，選擇適合本企業(yè)發(fā)展的納稅籌劃方法。財務(wù)人員納稅籌劃時，應(yīng)防止無意識逃稅情況，嚴格遵守國家法律法規(guī)，確保科學(xué)合理的實施納稅規(guī)劃[3]。
(四)加強與稅務(wù)機關(guān)的溝通
前幾年，房地產(chǎn)價格上漲十分迅猛，近期這種現(xiàn)象雖有所緩解，但在一線二線城市中，房價仍舊呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的局面。為此國家頒布了一整套的措施來抑制房價走高現(xiàn)象。同時，由于市場經(jīng)濟的宏觀調(diào)控，使土地增值稅的政策也在隨行就市的更新，對于這種現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)管理者應(yīng)與稅務(wù)機關(guān)保持緊密溝通，以便第一時間掌握土地增值稅收的動態(tài)信息，從而更好的配合稅務(wù)機關(guān)進行土地增值稅的繳納。
(五)積極學(xué)習(xí)最新稅務(wù)政策
土地增值稅即轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物以及附著物取得收入的單位和個人，對其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額進行增收一種稅收。由于稅務(wù)制度并不是一成不變的，它會隨著市場經(jīng)濟的變化規(guī)律而進行變化。因此，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)管理者在熟悉掌握基本稅法的情況下，更應(yīng)積極主動的對最新的稅務(wù)政策進行學(xué)習(xí)了解，以便更好的為社會創(chuàng)造出企業(yè)應(yīng)有的價值。
四、結(jié)語
土地增值稅一直是房地產(chǎn)項目中一項重要的稅務(wù)種類，其直接構(gòu)成并決定著建筑工程的基礎(chǔ)價值，且不同地區(qū)土地增值稅不同，也是造成我國多數(shù)房地產(chǎn)項目價格偏高的因素之一，則房地產(chǎn)企業(yè)要明確合理運用納稅手段，能夠有效減少土地增值稅所帶來的稅務(wù)負擔的重要性，積極主動同政策相關(guān)稅務(wù)部門進行溝通和合作，時刻掌握政策變化情況，科學(xué)化規(guī)劃稅務(wù)管理內(nèi)容和方案，杜絕各類納稅籌劃誤區(qū)的再次出現(xiàn)，最大程度利用有限資源提升項目價值和盈利能力，降低生產(chǎn)建設(shè)基礎(chǔ)成本，強化房地產(chǎn)企業(yè)的綜合能力。
參考文獻
[1]楊一帆,安珂宇,王曉梅.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃分析——以YT地產(chǎn)為例[J].價值工程,2019(29).
[2]張小敏.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃及清算技巧探究[J].會計師,2019(14).
[3]廖詩娜.房地產(chǎn)企業(yè)全生命周期土地增值稅納稅籌劃管理[J].當代經(jīng)濟,2019(7).
相關(guān)閱讀
