在國(guó)家宏觀調(diào)控政策出來后，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷工作的開展造成了嚴(yán)重的影響，下面文章首先講解房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的內(nèi)容，并結(jié)合相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)及參考文獻(xiàn)，探究宏觀調(diào)控政策下的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，提出有效的符合當(dāng)前現(xiàn)狀的營(yíng)銷策略，促進(jìn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以穩(wěn)定健康的向前發(fā)展，提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。
關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控政策,房地產(chǎn),市場(chǎng)營(yíng)銷
一、解讀房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷涵義
社會(huì)經(jīng)濟(jì)與科學(xué)技術(shù)水平不斷的發(fā)展，為各行各業(yè)的發(fā)現(xiàn)奠定了經(jīng)濟(jì)與技術(shù)基礎(chǔ)。從當(dāng)前了解到的情況看，各行各業(yè)均表現(xiàn)出欣欣向榮的發(fā)展姿態(tài)，特別是房地產(chǎn)行業(yè)，也逐漸成為我國(guó)重要的龍頭支出型產(chǎn)業(yè)。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷，前者為后者開始的依據(jù)，后者為前者可持續(xù)發(fā)展的有力支撐。
但從房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的有關(guān)含義上進(jìn)行分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷實(shí)際上指的是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的核心始終圍繞著探索與滿足消費(fèi)者需求進(jìn)行，即企業(yè)長(zhǎng)期不變的發(fā)展目標(biāo)便是為滿足消費(fèi)者不同的房屋建筑需求，而市場(chǎng)營(yíng)銷又是了解消費(fèi)者需求的關(guān)鍵所在，做好市場(chǎng)營(yíng)銷有助于房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)了解消費(fèi)者需求，并根據(jù)消費(fèi)者的需求狀況作出經(jīng)營(yíng)方案調(diào)整。
房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷本身是一個(gè)非常復(fù)雜的管理體系，在這一體系中包含內(nèi)容較多，諸如：產(chǎn)品開發(fā)、產(chǎn)品定價(jià)、市場(chǎng)細(xì)分、選擇分銷渠道、樓盤命名及選擇目標(biāo)市場(chǎng)等均屬于其管轄范疇。若以更深層次角度看待房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷本質(zhì)，不難發(fā)現(xiàn)其實(shí)質(zhì)上屬于一種商務(wù)行為，這一行為出發(fā)點(diǎn)圍繞著消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的實(shí)際訴求進(jìn)行，這些產(chǎn)品包括商業(yè)樓、住宅和辦公樓等，而他們最終的目的便是獲取商業(yè)利潤(rùn)。
二、宏觀調(diào)控政策下，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成的影響
(一)分析宏觀調(diào)控政策。時(shí)光推移，自國(guó)家出臺(tái)宏觀調(diào)控政策后，在不斷推行與發(fā)展中，其管控的力度與范圍逐步擴(kuò)增，諸如：二零一零年的時(shí)候，中央銀行便連續(xù)發(fā)布了八次調(diào)節(jié)(上調(diào))法定存款準(zhǔn)備金率的政策，其中有三次為連續(xù)加息;繼二零一零年國(guó)家出臺(tái)的“國(guó)十一條”后，國(guó)務(wù)院在二零一一年的時(shí)候又頒布了八條專門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的管控手段與措施，這便是人們俗稱的“新國(guó)八條”，在這一措施中針對(duì)二套房貸首付要求最少需付六成，相應(yīng)的各項(xiàng)住房限購(gòu)政策管控力度都有所強(qiáng)化;緊接著在同一年圍繞房產(chǎn)稅問題，在上海、重慶等地區(qū)展開試點(diǎn)，各地區(qū)也開始執(zhí)行新限貸政策和房屋限購(gòu)令，與之相隨的便是住宅價(jià)格也開始進(jìn)行控制。
(二)宏觀調(diào)控政策對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。自政府出臺(tái)宏觀調(diào)控政策后，直接對(duì)銀行利率和樓市投資者帶來嚴(yán)重影響，諸如：銀行利率頻頻創(chuàng)造新高，樓市投資者的資金收攏速度急劇下滑，進(jìn)而便出現(xiàn)房屋開放商資金疲軟，消費(fèi)者保持觀望現(xiàn)象，最終造成的結(jié)果是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)持低迷走勢(shì)，各地樓市成交量均有所下降，特別是對(duì)一線城市樓市價(jià)格的打擊較大紛紛回落。
單就北京來講，作為一線城市，作為國(guó)家首都，首當(dāng)其沖，本身投資比例較大，信用額度要求高，加上限購(gòu)，及提高利率等類政策，無(wú)不在打壓當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)，促使當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格在一段時(shí)間內(nèi)有所回落;然而正因?yàn)樯虾?、北京等一線城市受宏觀調(diào)控政策的影響較大，反而給二三線城市帶來了機(jī)會(huì)，究其原因是因?yàn)槟承﹦傂柘M(fèi)者，在一線城市無(wú)法買到房屋，便轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，這在一定程度上促進(jìn)了二三線城市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。
三、基于宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取的市場(chǎng)營(yíng)銷策略
(一)調(diào)整心態(tài)，轉(zhuǎn)變市場(chǎng)營(yíng)銷觀念。于房地產(chǎn)企業(yè)而言，首先要做的便是調(diào)整心態(tài)，正式國(guó)家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策，結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與企業(yè)發(fā)展實(shí)際，轉(zhuǎn)變市場(chǎng)營(yíng)銷觀念。市場(chǎng)營(yíng)銷并非是個(gè)人行為，而是建立在團(tuán)隊(duì)與個(gè)體基礎(chǔ)上的一種產(chǎn)品價(jià)值交換行為，根本目的在于各取所需，實(shí)現(xiàn)雙贏。針對(duì)此，受宏觀調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在熟知當(dāng)前市場(chǎng)營(yíng)銷基本概念與理論的基礎(chǔ)上，轉(zhuǎn)變觀念，遵循市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，始終圍繞著消費(fèi)者需求進(jìn)行改變。諸如：在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中滲透4P理論，即結(jié)合促銷組合、產(chǎn)品、產(chǎn)品營(yíng)銷渠道和產(chǎn)品價(jià)格等內(nèi)容一起定義市場(chǎng)營(yíng)銷，如此才能在明白其內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，從市場(chǎng)實(shí)況出發(fā)作出改變。如：不斷創(chuàng)新市場(chǎng)營(yíng)銷策略，塑造企業(yè)品牌，打造良好企業(yè)形象，開發(fā)微博、微信等當(dāng)前較為流行的市場(chǎng)營(yíng)銷渠道，以便吸引更多消費(fèi)群體。
(二)轉(zhuǎn)變發(fā)展戰(zhàn)略，樹立品牌意識(shí)。物質(zhì)水平逐步提升，相應(yīng)的人們提高了住房居住質(zhì)量，于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)轉(zhuǎn)變發(fā)展戰(zhàn)略。諸如：將以往接近商圈、交通方便等發(fā)展戰(zhàn)略逐步朝著綠色、環(huán)保、宜居等方面發(fā)展，挖掘住宅文化，樹立品牌意識(shí)，滿足消費(fèi)者多功能住宅需求。
(三)構(gòu)建和諧營(yíng)銷關(guān)系。市場(chǎng)營(yíng)銷最基本的要求便是明確消費(fèi)群體。基于宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)要想可持續(xù)發(fā)展，便需要準(zhǔn)確定位消費(fèi)人群，隨后圍繞消費(fèi)者真實(shí)訴求展開有針對(duì)性的營(yíng)銷計(jì)劃。諸如：時(shí)刻關(guān)注消費(fèi)者行為，分析他們的購(gòu)房心理，以此構(gòu)建和諧營(yíng)銷關(guān)系，此過程建議采用新穎的客戶參與式營(yíng)銷手段，如：確定目標(biāo)消費(fèi)群體后，打造不同群體需求的住宅樣板間，讓后邀請(qǐng)消費(fèi)者根據(jù)自身所需參與到樣板間裝修過程中，如此便能建立起企業(yè)同消費(fèi)者間的和諧營(yíng)銷關(guān)系，通過“親眼所見”有助于取得有效營(yíng)銷成績(jī)。又如：A房地產(chǎn)企業(yè)與當(dāng)?shù)劂y行合作，結(jié)合企業(yè)自身靜音特色打造了一款由該企業(yè)冠名的銀行卡(信用卡)，此外還增添了一些附加功能，通過如此新穎的市場(chǎng)營(yíng)銷模式，很快變?yōu)樵撈髽I(yè)迎來來非常多的且目標(biāo)精準(zhǔn)的消費(fèi)者。
四、結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)導(dǎo)行業(yè)，受社會(huì)背景影響較大，在宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)想要更好的生存下去，應(yīng)有效解決政策與市場(chǎng)發(fā)展兩者間的問題，正確看待品牌意識(shí)缺失、銷售壓力增達(dá)和理性消費(fèi)回歸等問題，然后不斷轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)理念，精準(zhǔn)定位，積極研究出新的營(yíng)銷渠道。
參考文獻(xiàn)：
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