摘 要：文章從物業管理角度，闡述通過智能化科技手段，提高物業管理的效率，控制物業管理運營成本，最終實現物業企業的智慧發展之路;并結合實例，通過智慧科技在辦公樓和住宅物業管理中的實際應用，以數據論證智慧科技對物業管理的影響。
關鍵詞：智慧物業;樓宇智能運維;人工智能
0引言
受疫情影響，上海市政府明確要求各物業管理項目做到“聯防聯控”“群防群控”，要求物業企業啟動重大公共突發衛生事件應急響應機制。大數據、人工智能技術大量運用，從“健康碼”到人臉識別，顛覆了傳統的物業管理模式，直接把物業服務企業推進了數據時代。本文將結合物業管理現狀和某項目的大數據應用，探索智能化科技與物業管理服務的有效結合。
物業管理論文發表淺談物業管理運營管控新模型
1物業行業在智慧物業領域的探索
我國房地產行業的發展和科技緊密關聯，樓宇智能化和運維智能化成為發展方向。2000年7月，國家技術監督局和住建部頒布了國家標準《智能建筑設計標準》(GB/T50314—2000)，總結了1990年—2000年智能建筑的建設經驗;2017年，住建部發布《建筑產業發展“十三五”規劃》，要求逐步推廣智能建筑。建筑的智能化升級要求物業管理精細化，提升管理效率，并通過智能化場景提升客戶體驗感。近幾年新建的建筑充分利用大數據、云計算、人工智能、物聯網等新技術，使建筑從智能化向智慧化轉變，也同步要求物業管理向智慧物業轉變。自物業管理行業在1998年進入成長期后，人才短缺成為普遍現象，隨著人工費用的不斷上升，增量市場的紅利被消耗殆盡。
一些科技公司瞄準物業管理行業這片藍海，開發了很多物業管理軟件，但絕大部分只有財務管理系統和客服管理系統，物業行業整體信息化程度較低。大部分物業企業還是停留在傳統的“數人頭”管理模式，只有少部分物業企業購買了專業的物業管理軟件并用于日常管理，其功能主要集中于物業接報修、物業巡檢、實時客服等，通過統計、分析，為后續服務的改善提供數據，但遠不能滿足物業企業多維度的管理需求。隨著房地產開發市場進入完全競爭時期，房地產開發企業越來越關注客戶需求，物業管理服務成為提高客戶滿意度的重要而不可或缺的環節。
由此，個別有實力的房地產開發企業開始自己研發智慧物業管理平臺，形成了以大數據、人工智能、物聯網等為載體，整合各種資源的智慧服務平臺，滿足物業管理涉及的報事管理、設備巡檢、品質管理、多種經營等各種功能，從而幫助物業公司清晰地掌握各項目人、財、事、物的實時運行狀況，并持續為日常管理和決策提供參考。通過物業APP，提供業主和物業最常使用的功能，比如：生活繳費、物業公告、報事報修、訪客接待、車輛識別、設備報警、社區團購等。智能科技正在改變各行各業[1]，其他專業的科技公司通過對物業行業的深入理解，圍繞物業管理進行全方位解讀，不斷研發新產品。
2物業服務行業發展的痛點和難點
2.1人員成本占比高，行業利潤率較低
物業服務企業是勞動密集型企業，人力成本占到企業營業成本的60%～80%，能耗占20%～30%;而一線員工中，70%以上員工來自農村，只具備初中學歷。近年來，隨著國家最低工資和社保資金基數不斷上漲，而物業(尤其是住宅物業)收費標準相對較低，物業費上漲空間很小甚至沒有，給物業企業帶來前所未有的壓力。
以管理住宅為主的企業進入人員流失、服務標準下降、物業費收繳困難的惡性循環。為保持一定的利潤，控制企業風險，物業企業開始嘗試專業分包。通過近10年的實踐，整個行業的專業化程度有了明顯提高，大批的保安公司、保潔公司、綠化公司、設備維保公司彌補了物業管理企業在專業方面的不足，降低了物業企業的用工風險和成本。但即便如此，物業服務企業仍然無法避免高投入低回報的現狀。
2.2物業管理場景復雜、物業服務品質管控不易
物業項目按大類可分為住宅物業、寫字樓物業、商業物業、工業和園區物業及其他類物業。有些物業類別規劃區域大，基礎設施配套要求高;有些物業類別人員集中且流動性大，智能化水平高;還有些物業類別對服務要求高。由于品類不同、要求不同、客戶群不同，所要提供的服務也會不同，品質的管控要求也就會不一樣。
①在設施設備管理方面，隱蔽式裝修使得設備故障原因難以被發現。若維修巡檢人員的技術和責任心不高，必會導致設備保養達不到理想效果。②在安全秩序維護方面，保安人員的工作態度和經驗會對安全巡視的效果產生影響;保安人員的個人不良情緒甚至會遭受客戶投訴。③在環境維護方面，對于如何有效監管專業保潔公司和綠化公司、如何核定這些崗位人員的實際工作量、如何實時監控現場的工作結果、如何對實際到崗人數可查可控等，傳統的管理方式已不再適用。傳統的物業管理行業也正在悄然轉型，逐漸從提供單一服務的模式，開始向智慧化體系服務轉變[2]。
3智慧物業管理的應用與研究
智慧物業就是使用現代科技手段，運用物聯網、人工智能、云計算等前沿技術，將其貫穿于產品研發和服務升級[3]，從而有效控制運營管理成本，提高人員管理效率，提升管理服務品質。筆者將結合實際案例，對智慧物業管理的應用進行初步研究與分析。
3.1智慧物業管理在案例1中的應用
3.1.1項目概況
上海某辦公樓地上10層、地下3層，占地面積10443.7m2，總建筑面積為50153m2，其中，地上建筑面積26542m2，地下建筑面積23611m2。其地上為辦公用房;地下一層為廚房、餐廳、檔案室和職工活動室，還有部分用作車庫、設備房;地下二、三層為車庫、設備房和儲藏室，且地下三層有部分空間戰時作人防用，平時作為車庫使用。
3.1.2智慧物業管理在環境質量監控方面的應用
(1)在人員密度較大的一樓多功能廳和二樓8個大中型會議室設有CO2濃度監測系統。通過傳感器對室內主要位置的CO2和空氣污染物濃度進行數據采集，并將所采集的有關信息傳輸至計算機或監控平臺，進行數據存儲、分析和統計，在CO2和污染物濃度超標時，實現實時報警。
(2)檢測進、排風設備的工作狀態，并與室內空氣污染監控系統關聯以實現自動通風調節，從而預防和控制室內空氣污染，保護人體健康，提高用戶的舒適度。當CO2曲線出現突變時，新風系統即開始調節，通過加大新風量提高室內空氣清新度。
3.1.3智慧物業管理在能耗控制方面的應用
本項目安裝了水、電自動監控系統，對建筑各部分能耗均能獨立分項計量，可用于了解和掌握各項能耗水平和能耗結構是否合理，從而及時發現存在的問題并采取改進措施。該樓的能耗峰值集中在周一至周五的白天，當晚上也出現較高的用電量時，值班的工程人員就需要去各個樓層巡視，判斷是否有異常情況發生，并及時修復或關閉開關。
3.1.4智慧物業管理在設備監測和控制的應用
項目設置了設備監測系統，通過相應點擊，可將各類設備的數據和其他信息以圖表形式展示在信息平臺的界面中，部分帶控制功能的設備還可以進行遠程控制。以空調系統的運行狀態為例，工程人員在設備監管平臺可隨時觀察到室內實際溫度、設定溫度、空調模式、風速等信息，一旦出現異常，立即啟動人工干預。
3.1.5通過BIM技術實現智慧物業運維目標本項目繼續探索完善智能樓宇運維管理系統，利用BIM模型優越的可視化3D空間展現能力，以BIM模型為載體，將各種零碎、分散、割裂的信息數據進行一體化整合;并通過樓宇管理系統的各類監管信息，優化整個建設運營流程，提供智能運營輔助決策，實現資產管理、空間管理、系統管理、災害管理和運維費用的控制。
3.1.5.1基于BIM的三維信息總覽和綜合查詢以BIM模型為核心，以運維階段項目信息共享和信息分析為主旨，將樓宇的環境、停車狀況、進出人員、設備、樓宇健康監測、巡檢、各機電系統信息集成在同一平臺，提供多角度、多層次、多樣化的信息檢索、展示、統計和分析工具，提升運維階段的管理水平和管理決策能力。
3.1.5.2基于BIM的空間管理運營管理單位基于BIM模型可以有效地記錄建筑物的空間使用情況。空間管理可以幫助業主有效利用空間，合理布局，為用戶提供良好的工作和生活環境。BIM模型可以幫助分析空間使用情況，處理用戶提出的空間變更請求，分析現有空間布局情況，制定合理的空間分配方案，確保空間資源的最大化使用。
3.1.5.3智慧人員管理接入來訪人員信息，配套管理平臺界面顯示不同區域內的人員統計等詳細信息。針對不同樓宇內的人員，對某些重點區域設置禁入/禁出報警系統，如果有不相干人員非法進入/進出指定區域則馬上報警，提醒相關管理部門采取行動。
3.1.5.4智慧設備管理現有巡檢工作內容通常是以紙質臺賬、人工紙質記錄與拍照為主，難以實現設備的信息化管理、巡檢信息關聯、跟蹤與共享，無法及時評估和掌握設備技術狀態。智慧設備管理模塊由系統硬件(點檢儀+RFID+通信模塊)和點檢管理模塊兩部分組成。其中，點檢儀主要是由點檢員在現場點檢時操作;點檢管理模塊則主要由點檢員和各級管理人員在維修點檢標準、分析點檢結果、處理點檢異常時操作，并將數據和資料共享至平臺，使巡檢行為規范化和巡檢流程標準化。
3.1.5.5樓宇健康監測在樓宇內布設相應傳感器，自動實時獲取樓宇的不均勻沉降、結構變形、重點部位的滲漏水等重要指標項;同時，結合歷史案例數據和預警評價體系，評估和預測樓宇的結構健康狀況，并據此發布預警信息，為管理者能及時采取措施、減少損失、排除警情提供依據。
3.1.5.6自動風險預警
通過物聯網、智能感知和智能圖像識別等技術，實現樓宇結構健康、重點區域、設備狀況和人員行為異常狀況的自動識別，并進行實時風險預警和推送。
3.2智慧物業管理在案例2中的應用
3.2.1項目概況
江西省南昌市某住宅項目，總建筑面積213193.6m2，其中，住宅建筑面積92122.09m2，LOFT公寓建筑面積63754.19m2，商鋪建筑面積8745.14m2。該項目于2018年6月交房，共有1850家住戶，另有商鋪106套、車位1270個。由于該項目業態比較復雜，物業公司接管后，建立了智慧物業服務平臺，結合智能可視對講、智慧車輛管理、智慧門禁管理、智慧設施管理等功能，為業主打造便捷、安全、健康、科技的和諧宜居環境。
3.2.2智慧物業在車輛管理中的應用
采用車牌識別車輛管理系統，實現各車庫出入口車輛出入統計、車牌識別、進出時間記錄等。
3.2.3智慧物業在門禁管理系統中的應用
小區主出入口設置身份識別卡、智慧社區APP兩種門禁管理系統，用戶可自行選擇門禁出入方式。在頂層通往屋頂處設置門禁，防止人員進入屋頂層;并在重要的設備機房(配電房、水泵房等)、消防安保機房等區域設置門禁。門禁系統與消防及視頻監控系統聯動，當發生非法開門、撬門、開門超時時，可實現本地和遠程報警，并進行圖像抓拍及事件前后各10s以上的錄像，所有信息均存儲于后端，以備事后查詢;當發生火警報警時，該組內的所有控制器又可聯動打開逃生門。門禁系統能實時顯示門禁開關狀態，便于物業管理人員掌握各位置門禁狀態，及時開關門。
3.2.4智慧物業在社區商業管理中的應用
本項目設置了社區商城系統。106家商鋪經營者可以在平臺上發布商業信息;業主也可以通過平臺足不出戶訂購商品，完成線上支付。該小區物業管理的多種業務系統實現了信息平臺化，并集成了微信、手機APP(業主APP、管家APP、維修工APP)和業主PAD，實現多入口訪問。業務系統與樓宇門禁管理系統、社區商城系統、車輛管理系統、客服系統等進行對接，實現了信息的實時數據交互。將小區打造成智慧安全社區，業主可以實現手機開門、平臺繳費、公告查看、報失報修等，并由物業公司進行專業后臺管理。
4結語
隨著大數據時代的到來，物業服務的傳統模式被顛覆，越來越多的物業企業開始通過科技賦能來提高管理效率——用科技“武裝”起來的物業服務才會更有價值。物業企業也在繼續探索智能化科技與物業管理服務的有效結合，尋求各自的智慧發展之路，從而在多變的市場態勢中搶占先機，提高企業運行效率，降低運行風險，合理控制成本，實現企業長期健康穩定的發展。
參考文獻：
[1]趙富林.智慧物業是行業的未來[J].中國物業管理,2019(6):25-26.
[2]何玉文;李振麗.科技賦能智慧物業[J].中國物業管理,2019(9):30-31.
[3]周宏泉.用物聯網技術賦能物業管理[J].中國物業管理,2020(11):58-59.
作者：倪紅慧NIHonghui
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